임대차 계약 갱신일이 다가오는 시점에 임대인이 임대료를 5% 이상 증액을 요구할 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까?
우선 「상가건물 임대차보호법」에 해당하는지 확인해야 한다.
[상가건물 임대차보호법] 이란?
상가 건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정한 법이다. 따라서 보증금을 인상할 경우 기존 금액의 5%를 초과할 수 없다. (2018년 1월 26일 개정)
임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되며, 「상가건물 임대차보호법」은 모든 상가건물에 적용되는 것은 아니다. 임차보증금이 지역별 환산보증금액 이내인 경우에 적용된다. 따라서 지역별 환산보증금액을 넘는 경우 상가건물 임대차보호법에 의해 보호되지 않는다.
환산보증금이란, 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.
환산보증금 = 보증금 + (월세x 100) 」
환산보증금이 지역별 범위를 초과할 경우에는 상가임대차 보호법은 적용되지 않고 「민법」 임대차 규정이 적용된다.
환산보증금 범위 이내에 해당되면 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받아 임차인은 임대차 기간, 계약갱신 요구, 차임 증감의 청구 등을 요구할 수 있다.
1. 최단 존속기간의 보장
· 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2. 계약갱신의 요구
· 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않는다.
▶ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
▶ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
▶ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적의 건물 또는 일부를 전대한 경우
▶ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
▶ 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
· 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
· 임대차계약이 갱신되는 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 본다.
3. 차임의 증감 청구권
· 임대인이 임대료 증액을 요구하는 경우에는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액할 수 있다.
· 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
따라서 환산보증금이 「상가건물 임대차보호법」에 따른 적용 범위 안에 든다면
임대료를 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있다.
갱신 시점에 임대인이 5% 초과하여 인상 요구한다면 임차인은 거부할 수 있으며,
부득이하게 임대인의 요구로 5%를 초과한 내용으로 갱신하고 월세를 지급하였다고 하더라도
이후 5%를 초과하는 금액을 부당이득이라는 이유로 반환 청구할 수 있다.