임대차 계약 만료 시점이 다가오면 임대인의 요구로 보증금을 인상하는 경우가 있다.
간혹 보증금이 인상되었다고 하여 계약서를 새롭게 작성하는 경우가 있는데, 이런 경우 주의해야 한다.
보증금 증액 시 필히 등기부등본을 열람하여 추가된 권리변동이 없는지 확인하고 진행해야 한다.
본인의 임대차 계약이 선순위로 되어 있는 상황에서 추가로 올린 보증금까지 합하여 새로운 계약서를 작성한 경우
만약 최초 계약 이후 새로운 권리변동이 있었다면 추가로 합한 보증금까지 후순위가 되어
보증금을 보장받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
예시)
ⓐ 2020년 03월 20일 : 보증금 2억 원 계약
ⓑ 2020년 05월 10일 : 채권최고액 1억 원 근저당권 설정
ⓒ 2022년 03월 19일 : 기존 보증금에 5천만 원을 합산해 보증금 2억 5천만 원 새로운 임대차 계약서 작성
이런 경우 새롭게 임대차 계약서를 작성하게 되면 후순위였던 근저당권 설정이 선순위가 되고
새로 계약한 임대차 계약이 후순위로 밀려나는 상황이 된다.
따라서 보증금을 인상한 경우 선순위를 보장받기 위해 재계약이 아닌 변경계약을 해야 한다.
기존에 작성했던 계약서는 보관하고 인상된 보증금을 더한 계약서를 작성하고 특약사항에
‘본 계약은 0000년 00월 00일 계약한 임대차 계약에 보증금 000만 원을 증액한다. 본 내용은 상호 확인함’
내용을 적는다.
기존 임대차 계약을 종료한 후 다시 맺는 재계약이 아닌
기존 임대차 계약 내용 중 일부를 변경한다는 변경계약을 해야 한다.
추가된 보증금과 입금한 날짜에 확정일자를 받았던 기관에 방문해 변경된 내용에 확정일자를 받으면 된다.