계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권 도입 이전에는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 계약 연장을 해왔지만, 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 거주 간이 2년 더 늘어나는 것을 말한다. 또한 계약 갱신 시 보증금 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인의 주거 안정을 목적으로 만들어진 제도이다.
계약갱신요구권 행사
임차인은 임대차 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 계약 갱신을 청구할 수 있다. (단, 계약 결 시점이 2020년 12월 16일 이전인 경우 1개월 전까지) 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장된다. 계약이 묵시적으로 연장된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않고 확실한 의사표시를 한 경우에 인정된다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 갱신된 계약 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월까지 갱신요구권을 행사할 수 있다.
연장 계약, 묵시적 갱신 등의 이유로 거주 기간이 4년 이상인 경우라도 갱신요구권을 행사할 수 있다. 개정 법률은 최대 4년의 주거를 보장한다는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 부여하는 것이다.
계약갱신요구권 행사 후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간의 임대료를 납부하여야 한다.
갱신의 거절
임대인은 아래의 이유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
2. 임대인의 동의 없이 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
3. 임차인의 중대한 과실로 임차한 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우
4. 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우
5. 임대인이 임대 주택 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
임대료 상한
계약 갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준 임대료의 5% 상한이며, 5% 이내에서 협의하여 정해지는 것이지 무조건 5%를 증액해 주어야 하는 것이 아니다.