토지는 소유자가 아닌 사용자로써 이용하는 방법이 있다. 소유자가 아닌 자로써 임대차와 같은 채권계약에 의해 목적물을 배타적으로 직접 지배하는 물권적 이용권에 의한 방법이 있다. 즉, 용익물권이란 타인의 부동산을 일정한 목적으로 사용·수익하는 제한물권을 말한다. 민법상 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 있다.
지상권이란
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다. 지상권은 토지 소유자에 대한 권리가 아니라 직접 토지를 지배할 수 있는 물권이므로 토지 소유자의 변경에 관계없이 토지를 사용할 수 있다. 또한 그 존속기간도 지상물의 종류에 따라 일정 기간 이상 장기로 하고 있다. 지상권에는 통상적인 지상권, 관습법에 의한 지상권, 법정지상권이 있다.
지상권의 취득
지상권의 취득은 법률행위에 의한 취득과 법률의 규정에 의한 취득으로 나눌 수 있다. 법률행위에 의한 취득은 지상권설정계약에 의한 취득이 있는데 지상권의 설정을 목적으로 하는 당사자들의 물권적 합의와 등기가 이루어지면 지상권을 취득하게 된다. 또한 지상권자로부터 지상권을 양수한 자도 지상권을 취득한다. 소유자가 지상권을 설정하게 되면 그 토지에 대한 사용 권한을 잃어버리므로 지상권을 설정한다는 것은 토지에 대한 사용권을 양도하는 성격을 지닌다. 법률의 규정에 의한 취득은 상속·포괄승계·판결·경매·공용징수·취득시효 등이 있다. 법률의 규정에 의한 지상권은 등기 없이 그 효력이 생긴다.
법정지상권
토지와 건물은 별개의 부동산이므로 각각 별개의 저당권의 목적물이 될 수 있다. 그런데 건물에만 저당권이 설정된 이후에 당해 건물이 경매를 통해 매각되었다면 토지 소유자와 건물 소유자는 다르게 된다. 이때 건물 소유자가 토지의 이용권을 갖지 못한다면 토지 소유자는 건물을 철거하고 토지를 명도를 해 줄 것을 요구할 수 있다. 이 경우, 토지 소유권이 없는 건물 소유자는 건물을 철거해야 하는 것이 원칙이지만 민법은 저당물을 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자가 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 법정지상권의 성립요건은 다음과 같다. 첫째, 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 존재해야 한다. 두 번째, 저당권설정 당시에 토지와 건물은 동일인이 소유하여야 한다. 세 번째, 경매의 결과로써 토지와 건물이 다른 자에게 귀속되어야 한다.
지상권의 존속기간
- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우 : 30년
- 위와 같은 건물 이외의 건물 소유를 목적으로 하는 경우 : 15년
- 건물 이외의 공작물을 소유하는 경우 : 5년
만일 설정계약에서 위 기간보다 짧은 기간으로 정한 경우에는 그 존속기간은 위의 기간까지 연장되며, 존속기간을 정하지 않은 경우에는 위의 기간으로 한다.
관습법상 법정지상권
동일인에게 속하고 있었거나 토지와 건물의 어느 한 쪽이 매매 기타의 원인으로 소유자를 달리하게 된 경우에는 당사자 간에 그 건물을 철거한다는 조건이 없다면 건물 소유자가 당연히 지상권을 취득하는 것이 관습법상 법정지상권이다. 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 다음의 요건이 필요하다. 첫 번째, 원래 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 하며, 토지와 건물이 각각 그 소유자를 달리하거나, 토지 소유자의 승낙을 얻어 지은 건물을 양수하는 경우에는 성립하지 않는다. 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기 건물이거나를 가리지 않는다. 두 번째, 토지와 건물 중 어느 한쪽이 매매·증여·공매에 의하여 그 소유자가 각각 다르게 되어야 한다. 세 번째, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 약정이 없어야 한다. 네 번째, 관습법상의 법정지상권은 관습에 의하여 당연히 성립하고 등기를 필요로 하지 않으나 제3자에게 처분하고자 하는 경우에는 반드시 등기가 필요하다. 그러나 제3자가 강제경매에 의하여 건물의 소유권을 이전 받는 경우에는 등기 없이도 법정지상권을 취득한다.
분묘기지권
타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유·수호하기 위하여 그 기지를 사용할 수 있는 것을 내용으로 하는 권리이다. 분묘 소유자가 토지 소유자가 아닌 경우에도, 선조의 분묘를 중시하는 우리의 관습을 존중하여 일정한 요건 하에서 분묘를 사용할 수 있도록 권한을 인정하여 주는 것이다. 분묘기지권은 관습법에 의하여 성립하는 「지상권 유사」의 물권이다.
성립요건
토지 소유자의 승낙을 얻거나, 취득시효로 취득하거나, 자기 토지 위에 분묘를 설치한 자가 이전에 대한 특약 없이 토지를 처분한 경우 등이 있다. 분묘기지권이 성립하기 위해서는 그 내부에 현실로 시신이 안정되어야 하고, 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 한다. 평장 되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 없는 외형인 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.
분묘기지권은 당사자의 약정이 있는 경우에는 그에 따르거나 별도의 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사가 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안 존속한다.